相続した不動産を3年以内に売却すると利用できる特例をご紹介

相続した不動産や土地を3年以内に売却するべき、とよく聞かれますよね。
なぜ、3年以内に売却するべきなのでしょうか。
そこで今回は、3年以内に売却することで利用できる特例についてと、特例を利用できる以外のメリットについて解説します。
相続した不動産や土地の売却をお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

□3年以内に売却することで利用できる特例について

3年以内に売却をすることで、税負担を軽減できる特例を利用できる可能性があります。
ここでは、2つの特例についてご紹介します。
これらは、相続してから3年以内に売却した時に税金が安くなる制度となっていますが、それぞれ、期間をどの時点からカウントするかが異なりますので注意しましょう。

1つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例です。
譲渡所得の計算時、贈与税を取得費に加算できる制度のことを指します。
相続してからすぐに売却した場合、売主は短期間で相続税と譲渡所得税の両方を納付する必要があります。
そこで、相続時に納付した相続税を取得費に加算できるようにして、売主の税負担を軽減させるようにしたのが、この特例となります。
なお、譲渡所得は、土地の売却価格−（取得費＋譲渡費用）で算出できます。
取得費が加算され、譲渡所得が低くなりますので、結果的に課税額も抑えられるという仕組みです。
ただし、あくまでも、支払った相続税の一部が控除額となることを覚えておいてくださいね。

この特例を利用する要件として、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却していること」が挙げられます。
そのため、相続税の申告期限から3年以内に土地を売却する必要があります。

相続税の申告期限は相続開始日から10ヶ月以内ですので、この特例を利用するのであれば、相続開始してから3年10ヶ月以内が売却の期限となります。
売ろうか迷っているうちに3年が過ぎてしまうということもありますので、この期間を把握しておいてくださいね。

この特例を利用する場合、確定申告をする時には下記の書類を提出する必要があります。
・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
・譲渡所得の内訳書
・相続税の申告書の写し

今すぐ売却しなくてもその後に売却するかもしれませんので、これらの書類は大切に保管しておくことをおすすめします。

2つ目は、被相続人の居住用財産を売った時の特例です。
被相続人が住んでいた家を売った時に適用されますが、空き家を解体して更地にしても同様に適用されます。
譲渡所得から最高で3000万円が控除されますので、譲渡所得が3000万円以内の場合は課税されません。

この特例を利用するためには、相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに土地を売却する必要が生じます。

ただし、相続から売却までに事業や貸付用として使用していた土地や新しく建物ができた土地は対象外となることに注意しましょう。
もし特例を検討しているのであれば、誰にも貸付せずに土地を保有し、未使用の更地としておくことをおすすめします。

以上の2つの特例が利用できますが、これらの特例は併用できません。
しかし、基本的には、取得費の特例よりも、被相続人の居住用財産を売った時の特例の方が節税効果は高いでしょう。
そのため、まずは被相続人の居住用財産を売った時の特例を検討し、対象外だった場合に取得費の特例を検討することをおすすめします。

□特例を利用できる以外のメリットは？

ここまでは、特例を利用できることをご紹介しました。
しかし、3年以内に売却するメリットは、特例を利用できること以外にも挙げられます。
そのメリットについて見ていきましょう。

1つ目は、築年数が経過しないうちに換金できることです。
相続した建物は、築年数が1年経過するごとに、その価値も下がってしまいます。
具体的には、戸建て住宅であれば、築10年で購入時の価格の5割に減少、築15年で購入時の価格の2割に減少、築20年でほとんど無くなると言われています。
そのため、築年数があまり経過しないうちに売却する方が賢明と言えます。

2つ目は、固定資産税の負担を軽減できることです。
不動産を所有するだけで固定資産税を納付しなければなりません。
固定資産税は、課税標準に1.4パーセントをかけて算出できます。
所有しているだけで固定資産税を納付する必要がありますので、どうしても負担は大きくなってしまいます。

そのため、現在使っていなかったり、これから使う予定がなかったりする不動産はすぐに売却する方が賢明と言えます。

以上が、特例を利用できること以外のメリットでした。

□まとめ

今回は、3年以内に売却することで利用できる特例についてと、特例を利用できる以外のメリットについて解説しました。
相続した不動産や土地がある場合は、3年以内に売却することをおすすめします。
不動産や土地の売却でお悩みのことがございましたらお気軽に当社までご連絡ください。