共有名義の不動産はトラブルに発展しやすい？トラブルとその対処法とは

2022/03/24

共有名義の不動産はトラブルに発展してしまうことがあります。
トラブルに発展しないようために、事前にどんなトラブルが考えられるか知っておくことは大切でしょう。
この記事では、トラブルの内容とその対処法についてご紹介します。
ぜひご一読ください。

□不動産の共有名義とは？

まず初めに、不動産の共有名義についてご説明します。
不動産の共有名義とは、1つの家や1つの土地を複数の人で一緒に所有している状態のことを指します。
その複数いる所有者は、それぞれ共有持分と呼ばれる権利を持っています。
共有持分とは、所有権を分割したものです。

ここで例をご紹介します。
例えば、夫婦で半分ずつお金を出して家を購入したら、夫が半分、妻も半分の共有持分を得られます。
その持分の通りに登記を行った建物が、共有名義の不動産となるのです。

夫婦の場合は、共有名義の不動産であっても家を半分割して使うわけではありませんよね。
権利の分割にお互いが合意して同居をするのが普通です。

しかし、夫婦であれば将来的に離婚してしまうこともあるでしょう。
離婚するとなった場合は、その家からどちらかが出ていくことになるかもしれません。
しかし、その時点で家は共有名義となっています。
つまり、この共有持分の処理が大変になるのです。

また、遺産として相続した土地や家の不動産にも共有名義という概念があります。
それは、誰か1人で相続するのではなく、相続する権利のある人たちが、複数人で1つの不動産を所有するのです。
相続で共有名義にする場合もトラブルになりやすいです。
その理由を以下でご紹介します。

□共有名義がトラブルになりやすい理由とは？

相続の場合に共有名義にするとトラブルに発展しやすいです。
そのいくつかの理由をご紹介します。

まず1つ目は、相続人の意見が合わずに売却や賃貸ができないためです。
共有とは、1つの対象物を複数人が一緒に保有する状態のことを言いましたね。
共有している人のことを共有者と呼び、共有者が持っている権利のことを共有持分権といいます。

これに対して、特定の1人が1つの物を保有する状態のことを所有といいます。
所有である場合は、その所有者が自分の好きなように使用したり売却したりできるでしょう。

しかし、共有の場合であれば、共有者の1人が勝手に不動産を売却することはできません。
対象の不動産をどうにかしようと思ったら、一緒に保有している共有者全員の同意を得る必要があるのです。

また、その不動産を誰かに賃貸するのにも、単独では賃貸借契約を結べないことがあります。
共有者全員の同意が必要かどうかはまだ議論の余地がありますが、少なくとも共有持分の過半数の同意が必要と考えられています。

いずれにしろ、共有名義にしてしまうと、自分1人でその不動産を使用したり売却したりできません。
意見の相違などが原因となり、大きなトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

2つ目は、共有者と連絡が取れなくなる可能性があるためです。
相続をきっかけに共有名義になったものの、その後共有者と連絡が途絶えてしまうことも考えられます。
不動産を売却したくても、共有者全員の同意がなければできません。
そのため、連絡が途絶えてしまうと、共有者を探すところから始める必要があるでしょう。

3つ目は、固定資産税や管理費の負担方法で揉めるためです。
不動産には必ず固定資産税が発生します。
また、マンションの場合は管理費や修繕積立金を支払う必要があるでしょう。
これらの費用を誰が負担するのか決める時に揉めることがあります。

□共有名義の対処法とは？

最後に相続の場合の共有名義の対処法について、共有名義になる前となった後で見ていきます。

まず共有名義になる前は、遺言書を作成して不動産の相続人を1人に決めてしまうのが良いです。
つまり、共有名義になることを避ける方が良いでしょう。
この場合、不公平になってしまわないように、残りの相続人には現金や預貯金など不動産以外の財産を相続させることになるでしょう。
もしくは、被相続人が生前に不動産を売却して現金にしておくのも有効です。

そして、共有名義になった状況での対処法です。
すでに共有名義の不動産を持っている場合は、持分のみを第三者に売却する方法や他の共有者に買い取ってもらう方法などが挙げられるでしょう。
または、同意を得て共有名義の不動産を売却して、その利益を分割することも可能です。

分筆という方法もあります。
不動産が土地の場合は、分筆することで物理的に分割できます。
分筆をすることで共有状態を解消すれば、売却や担保設定などにおいても他の相続人からいちいち同意を得る必要もなくなります。