相続した不動産の売却で生じる税金は？節税方法も併せてご紹介

相続した不動産の売却をお考えの方にぜひ知っておいていただきたいのが、節税方法です。
節税方法を知って、賢く費用を抑えませんか。
今回は、相続した不動産を売却する時の税金の基礎知識や相続した不動産の売却で利用できる節税方法についてご紹介します。
相続した不動産の売却をお考えでしたらぜひ最後までご覧ください。

□不動産を相続して売却する時の税金

不動産を相続して売却する際には、どのような税金が生じるのでしょうか。
1つずつ見ていきましょう。

まずは、相続登記の登録免許税です。
相続した不動産を売却するには名義変更が必要ですが、その名義変更をする時に登録免許税が課せられます。
固定資産税評価額×0.4%で算出できます。

次は、印紙税です。
不動産の売却で作成する売買契約書には、印紙を貼る必要が生じます。
印紙税は、売買契約書に記載する金額によって税額が異なります。
例えば、売買代金が1000万円超5000万円以下であれば1万円、5000万円超1億円以下であれば3万円となります。

次は、所得税です。
不動産の売却によって売却益が生じることで所得税が課せられます。

次は、住民税です。
不動産の売却によって売却益が生じると、売却した翌年に住民税が課せられます。

次は、復興特別所得税です。
平成25年分の所得税から適用されている震災復興の財源確保のために設けられています。
所得税に2.1%を乗じて算出されます。

最後は、仲介手数料等に伴う消費税です。
不動産の売却では、仲介手数料や測量費が生じた時に、その費用に対して消費税が課せられます。

以上の費用が、不動産を相続して売却した後にかかる税金です。

□相続した不動産を売却した後にかかる税金の基礎知識

では、「相続した不動産を売却したい」とお考えの方に向けて、ここからはその基礎知識についてお伝えします。

＊譲渡所得と税率

売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却した時に得られる利益です。
譲渡所得は、譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出できます。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率を乗じて算出できます。

ただし、その税率は、売却する年の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として所得税率は30%で住民税率は9%、5年超の場合、長期譲渡所得として所得税率は15%で住民税率は5%となります。

＊確定申告の必要性

不動産売却をした後は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。
確定申告が必要となるケースは、譲渡所得が発生している場合と特例を利用する場合です。

譲渡所得がプラスで、税金が発生する場合には、確定申告が必要となりますので忘れず行うようにしてくださいね。
また、次章でも解説しますが、節税の特例を利用する場合も確定申告が必要となりますので把握しておいてください。

□相続した不動産の売却で利用できる節税方法について

相続してから3年以内に売却すると、控除によって費用を削減することが可能です。
利用できる代表的な控除として、次の2つをご紹介します。

1つ目は、取得費加算の特例です。
譲渡所得を計算する時の取得費に、不動産にかかった相続税を加算できる特例を指します。
この特例を利用することによって、譲渡所得から相続税額の一部を控除できますので、譲渡所得税を削減できます。
控除額は、相続税額の一部です。

利用するには、相続税の納税者である必要があります。
そして、相続税の申告期限から3年を経過する日までに売却する必要があります。
相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内ですので、特例を利用するためには相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

2つ目は、3000万円特例控除です。
譲渡所得から最大で3000万円分を控除できる特例を指します。
この特例を利用することによって、譲渡所得が3000万円未満であれば、実質的に非課税にできます。
控除額は、最大で3000万円です。

ただし、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されることと、相続から売却するまでの期間、居住用に利用されていない土地であることが条件です。
新しい建物が建っていた土地や一度でも住んでいた場合は特例の対象にはなりませんのでご注意ください。

なお、この取得費加算の特例と、相続空き家の3000万円の特別控除は併用できません。
そのため、どちらにも対象となる場合は、控除額がより大きい方を選択することをおすすめします。
取得費に加算する相続税額が3000万円を超える場合は、取得費加算の特例を利用すると良いでしょう。
逆に取得費に加算する相続税額が3000万円を下回る場合は、相続空き家の特例を利用すると良いです。

□まとめ

今回は、相続した不動産を売却する時の税金の基礎知識や相続した不動産の売却で利用できる節税方法についてご紹介しました。
相続してから3年以内に売却すると、取得費加算の特例と相続空き家の3000万円の特別控除の2つの特例を利用できます。
相続した不動産の売却をお考えでしたら、一度当社にご相談ください。