あなたのマンションは大丈夫？？～老朽化したマンションの建替えについて～

いつもご覧いただきありがとうございます。大浦です。
本日は、マンションの建替えについてお話させて頂きたいと思います！
 

老朽化したマンションをそのままにしておいても大丈夫なのでしょうか？？
もうすぐで築50年など、今後このまま住めるの？などの疑問を持たれる方も多いと思います。

最近の記憶に新しいニュースで、
『滋賀県野洲市の廃墟マンション』が大きな社会問題になりました。問題のマンションは『美和コーポ』

というマンションです。鉄骨３階建て（９戸）の建物で、管理もされておらずいつ倒壊してもおかしくない状態で、近隣からのクレームが多数寄せられていました。
事態を重く見た野洲市は、所有者に解体を求める説明か行われたが、費用面の問題で建替えは
頓挫しました。

野洲市は、このままだと市民に危害が加わると判断し、2020年に行政代執行にて、
解体工事を実施。
解体にかかった費用は、約1億1800万円。この費用は、未だに全て回収できていない
そうです。

この問題は決して他人事ではなく、現在お住いのマンションでもおこりうる可能性が、
あります。
そもそもマンションといのは、第二次世界大戦後の文化です。
日本初の分譲マンションは、1953年に建築された宮益坂ビルディングと呼ばれる、東京都渋谷区にある、渋谷ヒカリエ近くの超一等地マンションです。今では建替えが成功し宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンスに名前が変更しております。

このように築年数が古いマンションは、建替えの選択肢が迫られてきます。
ただ建替えが実際に行われたマンションは全国的にみても数は多くありません。
2021年は全国で、たった9件だけです。

●大津市・草津市のマンション建替え事情について●
大津市・草津市は、建替えられたマンションがそもそもありません。
大きい理由は、2つあると私は考えます。
・1つ目
『そもそも建替えるほど築年数が経過したマンションが存在しない。』
→大津市・草津市には築50年を超える分譲マンションは無く、建替えの選択肢に迫られていないのではと
思います。50年を節目に建替えを検討するマンションが多いです。
 

・2つ目
『建替えには、「費用」と「労力」を使う』
→まずは「費用」から
例えば70㎡(約21坪)のお部屋のマンションを1戸建替える場合。
当然建てるプランにもよりますが、
マンションの建築費の相場は、解体費・共用部分も加味すると、床面積1坪あたり140万円程かかります。
140万円×21坪＝2940万円です。
全てを負担するわけではなく、既に積立ている修繕金や、敷地の容積率に余裕がある場合、部屋数を増やし新たに売却し利益を確保し、負担額を減らすことも可能です。

次に(労力)　ここかなりしんどいです。。。
実際に建替えの案が出て住み始めるまでには、平均で10年ほどかかります。
・建替えの議案
・専門のディベロッパーに依頼
・住民の5分の4以上の賛成
・仮住まいに移動
・マンションの着工・竣工
・引っ越し・新生活のスタート


簡単に説明しましたが、実際かなりの重労働です。。。。
中には、途中で売却する方もいらっしゃいます。
建替えが決まっている中での売却になりますので、
金額は、建替えが決まっていなかった相場より安くなります。。。


●まとめ
大津市・草津市では建替えの事例はまだありませんが、
築40年ほどのマンションは、20戸程ありますので、
今後、建替えを迫られるようなマンションも出てくるのではないかと、
私は予測します。
10年後、20年後あなたのマンションは大丈夫でしょうか？？

建替えで有益になるマンションなら大丈夫かと思いますが、
早めの移動も視野にいれておいて損はないかと思います(^^♪

ささいな事でも大丈夫ですので、
お気軽にご相談ください！！