空き家を売却したら税金はかかるの？節税方法について解説します

「空き家を売却した時に、どのような税金がかかるのかな」
「減税の特例があれば教えてほしい」
このようにお考えの方も多くいらっしゃると思います。

そこで今回は、空き家を売却した時の税金と減税制度についてご紹介します。
空き家をお持ちの方はぜひ最後までご覧ください。

□空き家を売却した時の税金は？

空き家の処分でお困りの方は多いでしょう。
結論から申し上げますと、利用する予定がない空き家をお持ちでしたら売却することをおすすめします。
空き家を放置したままだと、管理が大変なだけでなく、通常の6倍の固定資産税を負担しなければならない可能性があるからです。

普段支払っている固定資産税は、住宅用地の特例により、本来の税額の5分の1から6分の1程度まで減税されています。
しかし、空き家であればこの特例が適用されず、最大で6倍の固定資産税を支払わなければならなくなってしまいます。
そのため、空き家は売却がおすすめです。

では、空き家を売却した時に、税金はかかるのでしょうか。
結論から申し上げますと、空き家を売却した際に利益が生じたら、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課されます。

譲渡所得税の税率は、空き家を所有していた期間によっても異なります。
5年を超えて所有していた空き家を売却した場合、譲渡所得税率は15パーセント、住民税は5パーセントです。
一方で5年未満であれば、譲渡所得税率は30パーセント、住民税は9パーセントです。

相続した空き家を売却する場合、その保有期間には親が実家を所有していた期間も含まれます。
親が空き家を所有していた期間と自分が空き家として放置していた期間の合計がどれくらいかを把握しておきましょう。

では、実際に譲渡所得税の計算方法を見ていきましょう。
譲渡所得税は、譲渡所得（売却代金−（取得費＋譲渡費用））×税率で算出できます。

売却代金というのは、空き家を売却して得た代金のことを指します。
取得費というのは、空き家を取得した時に支払った代金のことを指します。
ただし、空き家の場合は取得した時に支払った代金が不明なケースがありますので、その場合は売却代金の5パーセントで計算します。
譲渡費用は、売却するために使用した費用のことを指します。

最後に乗じる税率は、先ほどお伝えしたように、5年を超えているか超えていないかによって異なります。
さらにここから減税制度を利用することで、税金を減らせることもあります。
その特例については、次の章で解説します。

□3000万円控除について

では、ここからは特に3000万円特別控除についてご紹介します。

不動産を売却して利益が生じた際に、その利益に対して税金が課されることはご理解いただけたかと思います。
3000万円特別控除とは、不動産を売却して利益が生じた際に、3000万円まで特別に控除してくれるという特例です。

ただし、3000万円特別控除の対象は、売却する人にとっての自宅です。
親が亡くなってから、別居している子供が相続して売却しようとしてもその空き家は子供にとっての自宅ではないので、3000万円特別控除は利用できません。

しかし、一定の条件を満たすことによって同様に3000万円の特別控除を利用できることがあります。

では、ここからは相続した空き家の特別控除の条件について見ていきましょう。

1つ目は、昭和56年5月31日以前に建築した建物であることです。
昭和56年5月31日以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて建築されているため、今よりも耐震性が低いです。
この特別控除の大きな目的の1つに耐震性の低い建物をなくすことが含まれているため、旧耐震基準の建物が対象になるのです。
昭和56年5月31日以前に建てられた建物であれば、その後増改築をした建物でも対象です。

2つ目は、売却代金が1億円以下であることです。
売却代金が1億円を超える不動産には、この特別控除は利用できません。
共有相続した不動産の場合も、各自が受け取る金額ではなく、トータルの売却代金で判定されます。

3つ目は、亡くなられた方が1人暮らしをしていたことです。
この特別控除は空き家をなくすことを目的としているため、元々1人暮らしをしていた方が亡くなられて空き家になった場合、利用できます。

なお、近年では少し変更された点があります。
例えば、父親が亡くなられた後に1人暮らしをしていた母親が老人ホームなどの施設に入居した場合、母親が亡くなって空き家になった場合、この特別控除が利用できます。
子供の家に同居することで空き家になった場合には利用できません。
施設に入られる場合は、その方が要介護認定などを受けていることが条件になりますので、注意してください。

4つ目は、耐震リフォームまたは取り壊しをして売却することです。
1つ目で、この特別控除の大きな目的の1つに耐震性の低い建物をなくすことが挙げられると解説しました。
そのため、耐震性を高めるためにも、家を耐震リフォームまたは取り壊しをして更地にしてから売却することが必要です。
取り壊しに関しては、売却前に取り壊さなければなりません。

□まとめ

今回は、空き家を売却した時の税金と減税制度についてご紹介しました。
相続した空き家の特別控除を適用するには4つの条件がありますので、それらを満たしているかを確認してみましょう。
また、何かご質問や疑問点などがございましたらお気軽に当社までご連絡ください。